Новшества регламентирует Федеральный закон от 19.12.2023 № 608-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс РФ и Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости». Изменения коснутся также перевода жилых помещений в нежилые (и наоборот), а также внесения изменений в характеристики обновленного помещения в ЕГРН.

Начальник отдела правового обеспечения, по контролю (надзору) в сфере СРО Управления Росреестра по Ивановской области Ольга Кашина прокомментировала: 

– Новым законом дано более четкое определение перепланировки помещения, под которой понимается изменение границ и (или) площади такого помещения, и (или) образование новых помещений, и (или) изменение его внутренней планировки (в том числе без изменения границ и (или) площади помещения). Таким образом, согласно нововведению, теперь любое изменение площади признается перепланировкой.

Новым законом также определено, что перепланировка и перевод жилого помещения в нежилое (и наоборот) считаются оконченными с момента внесения измененных сведений в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Установлена обязанность по подготовке технического плана по результатам проведения перепланировки.

Изменения, которые вступят в силу с апреля этого года, более подробно регламентируют процедуру проведения перепланировки. Законодатель ее упрощает для заявителей. Теперь у граждан нет необходимости дополнительно посещать офисы МФЦ и подавать документы в орган регистрации (Росреестр) для изменения в ЕГРН сведений о своей недвижимости. Органы местного самоуправления будут обязаны сделать это самостоятельно в электронном виде.

Перепланировка – это вам не переустройство

Юрист агентства недвижимости Сергей Мартиросян рассказал, как действовать при необходимости проведения перепланировки, какие собрать документы и что делать, если ремонт был произведен без согласования перепланировки.

– Какая перепланировка требует изменений в техническом паспорте помещения?

– Понятие перепланировки не следует путать с понятием переустройства. Переустройство предполагает замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования. Например, если вы меняете ванну на душевую кабину (не двигая при этом стены) – это переустройство. Оно не требует согласования с органами. Перепланировка же предполагает изменение конфигурации помещения. 

– Если все-таки процедура ее оформления неизбежна, какие документы потребуются?

– Во-первых, технический паспорт. Его можно получить в бюро технической инвентаризации или заказать в МФЦ. Теперь это обязательно. Во-вторых, правоустанавливающие документы на квартиру, например, договор купли-продажи или иной документ, на основании которого было зарегистрировано право собственности. В-третьих, выписка из ЕГРН. Выписку с электронно-цифровой подписью можно заказать через личный кабинет на официальном сайта госуслуг. И еще потребуется заключение технической экспертизы о состоянии несущих конструкций и возможности выполнения определенных работ.

Важно понимать, если квартира находится под обременением в виде ипотеки, то к вышеуказанным документам потребуется согласие банка на проведение работ по перепланировке.

– Можно ли обойтись без помощников-риелторов и подать документы самостоятельно?

– Документы можно подать в многофункциональный центр (МФЦ) или через портал госуслуг. Решение о согласовании перепланировки либо об отказе должно поступить в течение одного-двух месяцев с момента подачи документов. Если получено положительное решение, то можно приступать к ремонту. Если нет, у собственника есть право обратиться в суд.

Когда работы по перепланировке окончатся, нужно направить в орган, который согласовал перепланировку, уведомление о завершении указанных работ и технический план перепланированного помещения. Если после перепланировки образовалось новое помещение, то к уведомлению и техническому плану нужно приложить сведения об уплате госпошлины за регистрацию прав на недвижимое имущество.

Перепланировка подтверждается актом приемочной комиссии. Он утверждается тем же органом, который разрешает перевод помещений из жилых в нежилые и наоборот, не позже 30 дней со дня получения им упомянутого уведомления.

***

В результате перепланировки квартиры не допускается нарушение прочности или разрушение несущих конструкций здания, нарушение работы инженерных систем и оборудования, противопожарных устройств, ухудшение сохранности и внешнего вида фасадов.
***

– И все-таки поговорим о самовольной перепланировке. Как быть?

– В этом случае получить разрешение по описанному выше алгоритму не получится. Как правило, после произведения такого ремонта собственник обращается в суд, но далеко не всегда его требования удовлетворяются, так как самовольная перепланировка существенно нарушает положения нормативных правовых актов.

Но возможно собственник до произведения ремонтных работ обратился в экспертную организацию для дачи заключения о том, можно ли совершить перепланировку. Там ему дали согласие, и он сделал ремонт до получения разрешения. В этом случае его требования будут удовлетворены с высокой долей вероятности, так как до начала ремонта он получил одобрение экспертизы. 

– Если перепланировку не узаконят, заставят вернуть всё обратно?

– Всё верно, да и еще наложат штраф за нарушение законодательства в сфере незаконной перепланировки. С 1 января 2024 года он увеличился: для физических лиц – от 2000 рублей до 2500 рублей, для юридических лиц – от 40 000 рублей до 50 000 рублей.

– А как уполномоченные органы об этом узнают?

– О, это нетрудно. Пока у вас идет ремонт в квартире, бдительные соседи, как правило, направляют запрос в жилинспекцию на предмет законности производимого ремонта.

– Какие могут возникнуть риски неузаконенной перепланировки в будущем?

– Продавать такую квартиру придется с дисконтом, так как нового покупателя потенциально могут ждать трудности. Придется искать покупателя с наличными денежными средствами, так как банки не выдадут ипотеку, обнаружив факт неузаконенной перепланировки. Вечные жалобы соседей и штрафы, а возможно, и судебный спор с администрацией о понуждении вас привести квартиру в исходное состояние. 

– Как проверить, была ли в квартире перепланировка?

– Очень просто. Для этого достаточно запросить у собственника техпаспорт на квартиру из БТИ. Сверьте план квартиры с реальным расположением дверей и стен. Если они различаются, перепланировка не узаконена. Если данные совпадают, но в плане есть красные линии – перепланировка выполнена без согласований, и об этом уже известно надзорным органам. Все хлопоты по узакониванию лягут на вас, если купите квартиру.

Если все документы в наличии, то перепланировка сделана в соответствии с требованиями закона и проблем с такой квартирой не возникнет.

– Часто продавцы новостроек говорят: у нас свободная планировка.

– Да-да, при этом они обещают, что там можно делать всё, что душе угодно. Но это неправда. Это маркетинговый ход застройщиков и компаний по продаже недвижимости. Когда строится жилой многоквартирный дом всегда учитываются требования строительных, пожарных и санитарных норм. Только представьте, что там, где у вас комната – у соседей сверху санузел. Так быть не должно, поэтому в проекте дома идет разграничение зон, которые в документах БТИ могут быть отражены пунктирными линиями либо не отражены вовсе. Ничего не подозревающий человек, купивший недвижимость в таком доме, делает ремонт «под себя», а потом выясняется, что всё выполнено не по нормам и требуется переделать или вернуть в исходное состояние. Поэтому до начала ремонта рекомендуем обратиться к застройщику и выяснить, где и какие комнаты были запроектированы, и только после этого планировать будущие работы.