В прошлом номере мы опубликовали первую часть интервью с руководителем Службы государственной жилищной инспекции Ивановской области Оксаной Гладун. Речь шла о том, как быть жителям многоквартирных домов, если они недовольны своей управляющей компанией. Если уже ничто не помогает, ответ очевиден: надо менять. Только на что? Чем руководствоваться при выборе УК и всегда ли ТСЖ – панацея от всех бед? Об этом – во второй части интервью.

– Оксана Анатольевна, на что ориентироваться при выборе новой управляющей организации? На какие тарифы стоит обратить внимание?

– Управляющая организация вправе предложить свой тариф на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, который может отличаться от муниципального как в меньшую, так и в большую сторону, что не запрещено жилищным законодательством. В то же время обратите внимание: окончательное решение принимается общим собранием собственников.

При выборе управляющей организации с каждым собственником помещения заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ). Одним из пунктов договора управления является определение порядка установления и изменения размера платы за содержание жилого помещения. Размер платы определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.

– Как жители дома узнают о тарифах? 

– Управляющая организация обязана представить собственникам предложение о размере платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме не позднее чем за 30 дней до проведения общего собрания. Предложения должны разместить на досках объявлений, расположенных во всех подъездах или в пределах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

В нем должны содержаться расчет (смета) и обоснование размера платы за содержание жилого помещения.

Собственники помещений на общем собрании вправе принять предложение управляющей организации либо не согласиться с ним. Во втором случае размер платы за содержание жилого помещения многоквартирного дома устанавливается в размере, утвержденном органами местного самоуправления.

– А если жители решили не выбирать новую управляющую организацию, а взять управление в свои руки. Что нужно сделать?

– Чтобы создать ТСЖ необходимо:

– подготовить устав для последующего утверждения на общем собрании собственников помещений в МКД;

– провести общее собрание собственников МКД посредством очного, очно-заочного либо заочного голосования (ст. 44.1, ч. 1 ст. 136 ЖК РФ). Сообщение о проведении общего собрания должно быть направлено каждому собственнику помещения не позднее чем за 10 дней до даты его проведения. В повестку дня необходимо включить вопрос о создании ТСЖ и об утверждении его устава (ч. 5 ст. 45 ЖК РФ).

Общее собрание правомочно, если в нем приняли участие собственники помещений, обладающие более 50% голосов от общего числа (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ). Решение о создании ТСЖ считается принятым, если за него проголосовало более 50% собственников. Устав ТСЖ принимается большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 135 ЖК РФ).

Решения общего собрания собственников помещений в МКД оформляются письменными протоколами и являются обязательными для всех собственников помещений в МКД, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании (ч. 1, 5 ст. 46 ЖК РФ). Протокол подписывается всеми собственниками помещений в МКД, проголосовавшими за принятие вышеуказанных решений (ч. 1.1 ст. 136 ЖК РФ).

Следующий этап – подать документы для государственной регистрации в ИФНС. Срок государственной регистрации ТСЖ составляет три рабочих дня после представления необходимых документов. ТСЖ считается созданным со дня внесения соответствующей записи в ЕГРЮЛ.

– Какую ответственность несет председатель ТСЖ и члены правления ТСЖ?

– Председатель правления товарищества собственников жилья действует без доверенности от имени товарищества, подписывает платежные документы и совершает сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правлением или общим собранием членов товарищества.

Что касается ответственности, то председатель является одним из членов правления, более того, возглавляет его, а потому права и обязанности председателя обусловлены компетенцией правления, которая определена Жилищным кодексом. Закон не предусматривает ответственность для членов правления и председателя ТСЖ за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязанностей.

Вместе с тем, исходя из норм Трудового кодекса, председатель несет полную материальную ответственность за прямой действительный ущерб, причиненный ТСЖ (ст. 277 ТК РФ). А также несет персональную ответственность за организацию делопроизводства, учета и оформление документов.

Члены правления и председатель ТСЖ могут быть привлечены к гражданско-правовой ответственности, связанной со взысканием убытков, вызванных неэффективным расходованием средств ТСЖ на основании ст. 53.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Председатель ТСЖ также может быть привлечен к административной ответственности за нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и жилых помещений, за невыполнение в установленный срок законного предписания органа, осуществляющего государственный контроль, а также за воспрепятствование законной деятельности должностного лица органа контроля по проведению проверок или уклонения от таких проверок.

– Непросто… Какие проблемы возникают при смене управляющей компании или при организации ТСЖ?

– Зачастую при смене управляющей организации наблюдается ситуация, при которой в службу поступает протокол с выбором «новой» управляющей организации, а «старая», в свою очередь, не исполняет требование об исключении данного многоквартирного дома из своего перечня в реестре лицензий Ивановской области. Более того – приносит новый, более поздний протокол общего собрания собственников, где они принимают решение с ней остаться. В данном случае собственники оказываются заложниками спора управляющих организаций.

Поэтому службой заключено соглашение о взаимодействии с Управлением МВД России по Ивановской области, и так называемые «двойные» протоколы служба направляет в полицию для проверки на предмет их возможной фальсификации.

Уважаемые читатели, тема сложная, обязательно смотрите первоисточники – законы.