Купить квартиру в новом доме – такое желание под бой курантов наверняка загадало немало ивановцев. Потенциальных новоселов волнует, что будет с ценами в наступившем году и как не стать обманутым дольщиком. С этими вопросами мы обратились к руководителям ивановских строительных компаний. И вот что они нам рассказали.

Хотите надежно? Готовьтесь платить за это

Все застройщики, с которыми нам удалось пообщаться, говорят о повышении стоимости квадратного метра жилья в 2020 году. Главной причиной роста цен они называют переход от привычного долевого строительства на новую систему проектного финансирования. 

Тимофей Липатов, руководитель ГП «Квартал»:

– Я считаю, что цены на первичном рынке вырастут. Первая причина – достаточно длительная стабильность этих цен. В 2019 году началось постепенное увеличение цен на основные стройматериалы – цемент, кирпич, металлоконструкции. Соответственно, растет и себестоимость строительства. 

Вторая причина – переход на проектное финансирование. Деньги дольщиков были для застройщиков условно «бесплатными». Конечно, была разница между ценой квартиры на стадии котлована и ценой в сданном доме, но она не превышала 20%. А сейчас, прежде чем получить кредит на строительство, мы должны приобрести или арендовать участок, сделать проект, пройти экспертизу, и лишь затем мы можем обращаться в банк. Он проверит наши расчеты, оценит риски, определит необходимый объем собственных средств со стороны застройщика (по факту это до 30% от стоимости проекта) и озвучит сумму кредита и проценты. Сумма процентов увеличит себестоимость строительства. 

Есть и третья причина – это сокращение объема строящегося жилья. В связи с переходом на новую модель финансирования строительства количество застройщиков уменьшится. Также сократится количество проектов, которые реализует один застройщик. Всё это в целом снизит ввод жилья в ближайшие три года. 

Кстати, в сегменте жилья бизнес-класса рост цен начался уже в 2019 году. Экономкласс пока держится, но в течение 2020 года цены вырастут, на мой взгляд, на 10-15%.

Юлия Рукавичникова, генеральный директор строительной компании «Феникс»:

– По нашим оценкам, дополнительная процентная нагрузка при применении проектного финансирования составит от 5 до 13% от бюджета проекта.

Эта реформа станет испытанием на прочность региональных застройщиков. Часть из них не сможет получить проектное финансирование из-за отсутствия собственных средств в необходимых объемах, либо недостаточной финансовой устойчивости, либо низкой маржинальности проекта. А это приведет к сокращению предложения первичного жилья на рынке. По нашему мнению, количество застройщиков в Иванове может уменьшиться до половины.

Всё это неизбежно вызовет рост стоимости квадратного метра жилья. Цены на первичном рынке уже выросли в течение 2019 года – от 5 до 20% в различных районах города. Возможно и дальнейшее увеличение цен на первичное жилье в 2020 г. до 5-10%, дальнейший рост сдерживается значительными объемами вторичного жилья, выставленного на продажу.

Сергей Звонов, директор компании «Славянский дом»:

– На мой взгляд, повышение цен на первичном рынке в следующем году будет незначительным – на 10-15%. А вот в 2021 году стоит ждать гораздо более серьезного роста. 

В последние годы в жилищном строительстве объем финансирования ежегодно составлял порядка 5 млрд рублей. Для того чтобы в городе строилось столько же жилья, сколько в 2006–2009 годах, нужно инвестировать сопоставимые суммы. В 2019 году подавляющее большинство многоквартирных домов еще достраивается по прежним правилам, часть таких домов перейдет на 2020 год, но к концу следующего они должны быть введены в эксплуатацию. Так что этот ресурс просто закончится. 

А банки пока неохотно открывают проектное финансирование. По моим данным, в ноябре 2019 года общая сумма проектного финансирования в Иванове составляла порядка 200 млн рублей – то есть 4% от того объема, который необходим, чтобы темпы строительства жилья оставались на прежнем уровне. Для того чтобы к началу 2021 года объемы жилищного строительства сохранились на уровне хотя бы 2019 года, нужно, чтобы банки выдавали по полмиллиарда рублей в месяц. Такого вряд ли стоит ожидать. То есть объемы ввода жилья снизятся. А раз упадет предложение, значит, вырастут цены. 

Еще один момент: сейчас многие застройщики, испытывая дефицит оборотных средств, начинают демпинговать, выставляя на рынок квартиры по цене 35 тысяч рублей за квадратный метр и ниже. Это сдерживает цены на рынке в целом. Но это долго продолжаться не может, а проектное финансирование вообще исключает такой вариант.  

Анализ добросовестности – дело рук самого дольщика

Столь же единодушны застройщики и по поводу того, что проектное финансирование приведет к защите прав покупателей квартир и уберет с рынка ненадежные строительные компании. Ну а если вам приглянулась квартира в доме, который строится по старым правилам – по договорам долевого участия, есть несколько не слишком сложных способов понять, стоит ли доверять конкретному застройщику. 

Тимофей Липатов:

– Если объект строится по системе проектного финансирования, то в буквальном смысле лишиться своих денег покупатель не может. Деньги вносятся на эскроу-счет, и застройщик получает доступ к ним только после того, как дом будет сдан в эксплуатацию и хотя бы одна квартира будет передана дольщикам. Если застройщик банкротится, вы просто получаете назад из банка свои деньги. Конечно, как потерю можно рассматривать отсутствие процентов по эскроу-счетам – но проблемы, с которыми столкнулись дольщики СУ-155, «Пумы», «Верамарка» и других застройщиков вас минуют.

Если же вы рассматриваете вариант приобретения квартиры в еще незавершенном объекте, который строится по старой схеме финансирования, то нужно изучить репутацию застройщика, узнать, были ли у него серьезные просрочки ввода объектов. По конкретному дому можно посмотреть, сколько времени осталось до заявленного в проектной декларации срока ввода и на какой стадии находится строительство. Если, например, дом должен быть сдан через три месяца, но даже коробка еще не завершена, то лучше не рисковать. 

Также сейчас все застройщики обязаны ежемесячно вносить информацию в ЕИСЖС – Единую информационную систему жилищного строительства, которую ведет наш дом.рф. Там в открытом доступе есть информация о продажах по конкретному предприятию и по конкретному объекту. И если вы видите, что продажи идут, а стройка стоит – велик риск, что сроки сдачи будут сорваны, а вы окажетесь обманутым дольщиком. 

Есть и абсолютно безопасный вариант, как приобрести квартиру на первичном рынке. Сейчас у многих застройщиков есть готовые квартиры в уже сданных домах. Тут вообще никаких рисков нет.

 Юлия Рукавичникова:

Для того чтобы не стать жертвой недобросовестного либо профессионально несостоятельного застройщика, необходимо изучить всю информацию о застройщике и объекте строительства (многоквартирном доме), в первую очередь, на портале Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС). 

Следующее, на что потенциальный участник долевого строительства должен обратить внимание, – количество ранее построенных многоквартирных домов, темпы строительства рассматриваемого многоквартирного дома, цены реализации объектов долевого строительства (квартир, машино-мест и т.д.) и объемы денежных средств, привлеченных застройщиком по договорам долевого строительства. Вся эта информация есть в проектной декларации на объект строительства и размещена на сайте ЕИСЖС.

Кроме того, если цена на рассматриваемый объект долевого строительства (квартиру) значительно ниже цен, предлагаемых иными застройщиками в том же районе города, то это тоже может говорить об отсутствии денежных средств у застройщика на возведение объекта. 

Во всех этих случаях договор долевого участия в строительстве на такой многоквартирный дом заключать очень рискованно.

Сергей Звонов:

– Основные советы – изучить все доступные данные по застройщику. Например, сколько он работает на рынке строительства жилья, кто является директором и часто ли они меняются, какие объекты уже были сданы в эксплуатацию. 

Чтобы оценить финансовую устойчивость застройщика, надо выйти на объект и посмотреть степень его готовности. Что там: еще котлован, уже третий-четвертый этаж или ведутся отделочные работы? После этого нужно сделать запрос в управление юстиции, какие обременения есть на земельном участке, где возводится дом. Таким образом вы узнаете, сколько квартир уже продано. И можно сравнить объем выполненных работ с количеством проданных квартир. Если, скажем, проданы все квартиры, а застройщик едва возвел первый этаж, нужно насторожиться: куда ушли деньги? А если продано процентов 70, а коробка завершена, коммуникации подведены, идут отделочные работы, то вполне можно приобретать квартиру. 

Как мне кажется, проблему обманутых дольщиков еще рано считать решенной. Переход к проектному финансированию спровоцирует или уже спровоцировал проблемы у застройщиков, которые привыкли перераспределять средства с одного объекта на другой. Теперь возможности начать новый объект и направлять деньги новых дольщиков на достройку прежних объектов нет – и не факт, что все последние дома, которые строятся по старой схеме, будут достроены в срок.  

С июля 2019 г. введено проектное (банковское) финансирование жилищного строительства. Средства дольщиков банк передает строительной компании только после того, как она полностью выполнит свои обязательства перед дольщиками. Эта схема считается полностью безопасной для дольщика.

Однако на данный момент в городе десятки объектов строятся по прежним правилам. В этом случае сохраняются риски срыва сроков или замораживания объекта, а значит, и риски появления обманутых дольщиков.