Федеральная статистика показывает, что первичное жилье переделывают до девяноста процентов новоселов, вторичное – более половины. И только треть жильцов делает это на законных основаниях.

Заявлено громко

Стало интересно, как у нас в регионе обстоят дела с этой общероссийской проблемой. За разъяснениями я обратилась в управление Росреестра РФ по Ивановской области. Как оказалось, у нас такие случаи единичны, с начала года их всего восемь. Нет, не самовольных перепланировок, а именно отказа в регистрации из-за них договоров купли-продажи, дарения или вступления в наследство. Самовольным Переделкиным даже было не отказано, их сделки всего лишь приостановили из-за несоответствия заявленной площади первоначальному техническому плану квартиры. Как говорят специалисты, надо быть совсем уж, простите, дураком, чтобы, незаконно переделав квартиру, идти с этим нарушением в Росреестр. Обычно все вопросы регулируются еще до регистрации. К тому же Росреестр не может дать объективные данные по этому вопросу, потому что вообще не занимается выявлением незаконных изменений в конструкциях квартир. Это прерогатива и полномочия другой службы – Госжилинспекции.

Согласно нормам действующего законодательства, именно она кроме прочих важных задач, в том числе ведет надзор и за порядком осуществления перепланировки и переустройства в многоквартирном доме. Если специалисты Госжилинспекции выявляют что-то незаконное, то информация сразу же направляется в местные органы самоуправления, то есть в мэрию. Согласно Жилищному кодексу там принимается решение о возможности узаконивания самовольно выполненной перепланировки или собственника обяжут (это уже в судебном порядке) вернуть всё в прежнее состояние. Об этом идет речь, как правило, если изменения носят конструктивный характер, угрожают жизни и здоровью граждан и нарушаются их права. Как сообщили редакции «РК» в Жилищном управлении администрации города Иваново, в этом году на узаконивание самовольных перепланировок подано 115 заявлений, 12 из них получили отказ (неточности в документах), троим придется вернуть помещение в прежнее состояние.

Бывает, соседи просто стучат

Как же специалисты Госжилинспекции выявляет незаконные перепланировки в квартирах, если собственники обычно их не афишируют? Елена Витальевна Ильичева заместитель начальника Госжилинспекции в Ивановской области поясняет:

«Проверки мы проводим только по обращению граждан. Недовольные и обеспокоенные соседи пишут нам, а мы обязаны отреагировать, посмотреть, есть ли там действительно самовольные изменения в конструкции помещения. Как показывает статистика, далеко не всегда эти жалобы обоснованы. В этом году из проведенных 190 проверочных мероприятий в 24 случаях специалисты службы не нашли подтверждения по заявлениям. А жалобы бывают такие: проверьте, у меня сосед сломал стену, мы боимся. Приходишь, по факту устанавливаешь, что либо всё уже узаконено давно, либо вообще с самого начала собственник там действовал по утвержденному проекту, либо и гвоздя никто не вбивал – всё наговоры. Но мы всё равно обязаны реагировать. Правда, по другим заявлениям в этом году выявлен 131 реальный факт нарушений, связанных с незаконной перепланировкой. Причем 35 собственников воспрепятствовали деятельности службы в проведении проверок. Кстати, в связи с чем их вопросы рассматривались уже в исковом порядке потому, что такая самоволка подлежит административной ответственности (п. 2 ст. 7.21 КоАП РФ). Согласно собранным нами материалам, к ней были привлечены виновные лица, составлен 121 протокол, общая сумма наложенных штрафов по ним – 328 000 рублей. Прежде чем переделывать что-то в своей квартире, собственники жилых помещений должны сначала получить разрешение на это. В законе (ст.26 ЖК РФ) прописан список документов и порядок их предоставления. То есть четко: сначала разрешение, а потом ремонт, а не наоборот».

Большинство собственников идут на самовольные переделки в своих квартирах не от незнания закона, а сознательно. Боятся, что официальное разрешение не получат, перепланировку всё равно делают, рассчитывая, что проблема потом как-нибудь сама собой рассосется, а желанный ремонт при этом останется. На самом деле не рассосется. К тому же обойтись она может впоследствии очень дорого: проект всё равно делать придется, плюс штраф, плюс, возможно, вас заставят всё вернуть в прежнее состояние, да еще и возместить принесенный ущерб соседям. Стоит ли оно того?

Из-за переделки квартира может стать неликвидной

Светлана Алексеева риелтор с 20-летним стажем работы, член Ассоциации риелторов Ивановской области.

Наши ивановские риелторы, конечно, сталкиваются с самовольной перепланировкой в квартирах, но не так часто, как показывают ваши федеральные данные. Обычно люди спрашивают: а санузел совместить законно, а дверь на кухню сломать, а окна пластиковые поставить? Но мы всегда говорим: не надо гадать, что считается перепланировкой, а что нет. По многолетнему своему опыту могу сказать: лучше ничего не делать без согласования, без проекта и без разрешения администрации. Да, многие делают всё наоборот: сначала что-то меняют у себя в квартирах, а потом пост-фактум начинают искать возможности всё это узаконить. Вот тогда и начинаются проблемы. Действительно, продать такую квартиру сложнее. Опытный риелтор сразу видит, где есть самовольные изменения: перенесена дверь, сломана кладовка или убрана перегородка, что позволило расширить жилую площадь комнаты и так далее. А порой собственники и сами не знают, что в квартире, которую они когда-то купили произведена перепланировка. Много лет в ней прожили и не обращали внимания, что по плану в прихожей, например, должны были быть шкафы, а ванная с туалетом были изначально отдельно. А мы при знакомстве с квартирой сразу видим такие изменения, которые, как правило, так и остаются вне закона. Поэтому ее продавцов предупреждаем, что им либо придется всё узаконить самим, либо они должны скинуть от стоимости квартиры цену вот этой самой перепланировки, и тогда новому владельцу придется самому во всё это впрягаться. Агенты, конечно, берут этот процесс на себя от начала до конца, но процесс этот непростой, и мы обязаны предупредить покупателя обо всех подводных камнях объекта.

Конечно, бывают совершенно незначительные перепланировки. Ну, что тут ужасного, если, к примеру, в частном домовладении, собственник из одной комнаты с помощью гипсовой перегородки сделали две? Жилую площадь он не увеличил, несущие конструкции не нарушил, соседям не навредил. Или даже в квартире поменял дверной проем: был прямоугольный, а стал арочный – это никому не помешает и нигде не отразится. А вот если изменения серьезные – перенос кухни на лоджию, санузла на место спальни и прочее, то от этого может пострадать конструкция всего дома, не только отдельной квартиры. Бывает, что приходят вот так к проектировщикам за проектом перепланировки пост-фактум, а они говорят, что так делать было нельзя, а перепланировка-то уже состоялась. А если это к тому же еще и переоборудование, то есть изменение инженерных сетей, замена сантехнического и электрооборудования – узаконить это невозможно никогда. Вот что тогда, переделывать обратно? Квартира становится неликвидной: ни продать, ни подарить ее не получится. И зачем собственникам такие проблемы?»

***
Между тем, судя по данным сервиса «Авито», за последний год спрос на услуги дизайнеров интерьера в Иванове вырос на 14% (в целом по стране – на 28%). Сколько из заказанных им проектов будут согласованными, а сколько пусть красивыми и дизайнерскими, но самовольными переделками? Зависеть это будет только от заказчиков. О последствиях мы их предупредили.