«Не знаю, как там в Лондоне, я не была: может, там собака – друг человека! А у нас управдом – друг человека!» Помните замечательную фразу Нонны Мордюковой из фильма «Бриллиантовая рука»? Ну а как быть, если управдом вовсе не друг? Об этом и поговорили с руководителем Службы государственной жилищной инспекции Ивановской области Оксаной Гладун.

Уважаемые читатели, в тексте вы найдете ссылки на законы, регулирующие правоотношения в сфере ЖКХ. Мы намеренно их сохранили, поскольку уверены: самая полезная информация – в первоисточнике. Именно к нему стоит обратиться в первую очередь, если вы стали жертвой нерадивого управдома.

– Оксана Анатольевна, на что чаще всего жалуются жители нашего региона?

– По тематике число обращений из года в год остается примерно одинаковым. Треть обратившихся недовольны качеством предоставляемых коммунальных услуг, треть – содержанием общего имущества многоквартирных домов, их техническим состоянием (в основном жалобы поступают на протечку кровли, ненадлежащее состояние фасадов), треть – начислением платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

Небольшой процент жалоб из года в год касается выбора способа управления многоквартирным домом, размещения информации в ГИС ЖКХ и проведения капитального ремонта многоквартирных домов (в прошлом году – 4 и 5% соответственно).

А вот общее число обращений имеет тенденцию к снижению. За 12 месяцев 2022 года в службу поступило 20 005 обращений граждан и юридических лиц. Это на 6% меньше, чем в 2021 году. Годом ранее их было 21 258.

– Горячая тема сейчас, по всей вероятности, сосульки и снег. Как быть, если управляющая компания ничего не делает?

– Не молчать. В случае ненадлежащего содержания кровли или придомовой территории собственники вправе обратиться с соответствующим заявлением в управляющую организацию, а в случае бездействия управляющей организации – в Службу государственной жилищной инспекции Ивановской области для принятия мер реагирования.

– Какими законами и документами можно руководствоваться?

– Требования и нормативы по содержанию и обслуживанию жилого фонда определены Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170. В названном документе перечислено, что именно должно включаться в содержание и техническое обслуживание дома. 

Например, требования по очистке кровель от снега и наледи установлены пунктом 4.6.1.23 Правил № 170, пунктом 7 Минимального перечня № 290. Прописано, что крыши с наружным водоотводом необходимо периодически очищать от снега: не допускается накопление снега слоем более 30 см; при оттепелях снег следует сбрасывать при меньшей толщине.

Пунктом 24 Минимального перечня № 290 установлены работы по содержанию земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом в холодный период года. Это очистка крышек люков колодцев и пожарных гидрантов от снега и льда толщиной слоя свыше пяти см; сдвигание свежевыпавшего снега и очистка придомовой территории от снега и льда при наличии колейности свыше 5 см; очистка придомовой территории от наледи и льда; уборка крыльца и площадки перед входом в подъезд.

Согласно пунктам 3.7.1, 3.6.21 Правил № 170 организации по обслуживанию жилищного фонда, в том числе, обязаны обеспечивать:

– своевременную уборку территории и систематическое наблюдение за ее санитарным состоянием;

– участки тротуаров и дворов, покрытые уплотненным снегом, следует убирать в кратчайшие сроки, как правило, скалывателями-рыхлителями уплотненного снега. Сгребание и уборка скола должна производиться одновременно со скалыванием или немедленно после него и складироваться вместе со снегом.

– Уборка подъездов и лестничных клеток во многих домах также большая проблема…

– Алгоритм действий тот же. Законодательно установлен минимальный перечень работ по содержанию помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме. Это сухая и влажная уборка тамбуров, холлов, коридоров, галерей, лифтовых площадок и лифтовых холлов и кабин, лестничных площадок и маршей, пандусов; влажная протирка подоконников, оконных решеток, перил лестниц, шкафов для электросчетчиков слаботочных устройств, почтовых ящиков, дверных коробок, полотен дверей, доводчиков, дверных ручек; мытье окон. Этот перечень прописан в Постановлении Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 № 290.

Более того, согласно законодательству все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме. 

– Если жалобы и обращения не дают результат, самый логичный выход – задуматься о смене управляющей организации. Как это сделать?

– Вопрос изменения способа управления и управляющей организации относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Инициатором может стать абсолютно любой собственник в доме.

– Как правильно провести такое собрание, чтобы оно было правомочным?

– Вначале следует определиться с повесткой, в которую обязательно необходимо включить вопрос о выборе способа управления, о выборе управляющей организации, а также утверждение условий договора управления и вопрос о его заключении. 

Следует отметить, что при составлении повестки – каждый вопрос должен быть конкретным и отражать основную суть проблемы.

Сформировав сообщение, его необходимо довести до сведения всех собственников дома не позднее чем за десять дней до даты проведения собрания. 

При проведении общего собрания в форме очно-заочного голосования, участникам должна предоставляться возможность обсуждения вопросов повестки дня и сдачи бланков голосования в установленный срок в место или по адресу, указанному в уведомлении (ч. 3 ст. 47 ЖК РФ). 

После голосования идет подсчет результатов. Число и распределение голосов по вопросам отражаются в протоколе, который необходимо составить в течение 10 дней. 

Обратите внимание, что протокол отражает итоговые результаты голосования. Поэтому к данному документу предъявляют жесткие требования. Его необходимо оформить в строгом соответствии с действующим законодательством, поэтому служба рекомендует потенциальным инициаторам собраний ознакомиться с приказом Минстроя России от 28.01.2019 № 44/пр, регламентирующим указанный порядок.

– В отношении какого количества домов были внесены изменения в реестр лицензий Ивановской области в прошлом году?

– За 2022 год Службой были внесены изменения в реестр лицензий Ивановской области в отношении 918 многоквартирных домов.

***

Уважаемые читатели, тема объемная. Мы продолжим разговор с Оксаной Гладун в следующем выпуске. Вы узнаете: чем руководствоваться при выборе новой управляющей организации, как создать ТСЖ, а также – плюсы и минусы форм управления.