Для семей с детьми будут действовать специальные условия с пониженной ставкой. Казалось бы, вот оно решение жилищного вопроса. Но по факту получается обратный результат – чем больше мер поддержки, тем менее доступны квадратные метры.

Казалось бы, всё сложилось. Маткапитал можно использовать как первоначальный взнос. На погашение основного долга можно направить и другие субсидии. Ипотека под шесть процентов – это практически даром. Если бы не одно существенное «но» – цены. К тому же есть ограничения. По программе можно приобрести жилье только на первичном рынке, а стоимость квадратного метра «первички» за последние годы существенно подросла, подтянув за собой и стоимость вторичного жилья.

«Выгодные программы»

Разумеется, льготные программы невероятно востребованны. С ними дешевле, чем без них. По данным «Дом.РФ», в 2023 году доля объема льготных ипотечных жилищных кредитов по различным субсидируемым программам превысила 50%. Это очень много. В нашем регионе только с начала года денежными средствами маткапитала воспользовались 438 семей с детьми. 112 родителей решили использовать материнский капитал на покупку жилья, 326 – оплатили (частично погасили) жилищную ипотеку. 

Но сейчас специалисты рынка всё чаще говорят, что именно масштабное субсидирование ипотеки привело к существенному росту цен на недвижимость на первичном рынке, а во многих городах – также к значительному превышению таких цен над ценами вторичного рынка жилья, что обесценило залоги по ипотечным кредитам.

В этой связи наглядную аналитику подготовили эксперты «Циан.Аналитики». Они изучили, как изменились цены на рынке новостроек в городах России за последние пять лет.

Были проанализированы средние цены квадратного метра на первичном рынке в декабре–марте 2023–2024 гг. и декабре–марте 2018–2019 гг. 

И оказалось, что за последние пять лет цена квадратного метра на рынке новостроек в среднем по крупным городам стала в 2,5 раза выше. Для сравнения: на «вторичке» цены увеличились в два раза, то есть на первичном рынке «квадрат» дорожал быстрее. Основной рост пришелся на 2020–2021 гг. и на 2-е полугодие 2023 г. «В обоих случаях он был связан с повышенным спросом: в 2020–2021 гг. активность покупателей была вызвана введением льготной ипотеки, в 2023-м – перетоком спроса со вторичного рынка и ожиданиями, что условия по госпрограмме будут ужесточены», – пишут аналитики.

Так, еще пять лет назад квадратный метр в ивановской новостройке стоил около 40 тысяч рублей. А сейчас – почти сто тысяч. То есть цена за эти годы выросла почти в два с половиной раза.

Получается, еще недавно купить квартиру без всяческой поддержки было дешевле, чем сейчас с поддержкой в различных формах ее проявления.

«Первичка» или «вторичка»?

Как результат – значительно привлекательнее стал выглядеть рынок вторичного жилья. Главный минус здесь – процентная ставка по ипотеке, но даже с учетом ее купить жилье в старом фонде оказывается выгоднее. Особенно если переехать нужно срочно или жилье приобретается для последующей сдачи в аренду.

В конце прошлого года стоимость квадратного метра на вторичном рынке в Иванове составляла 83 тысячи рублей. Это на 17% меньше, чем на первичном рынке. Казалось бы, разница небольшая. Но многие выбирают именно этот вариант.

– В прошлом году искали квартиру, надо было переехать, причем срочно. Рассматривали варианты. Использовали маткапитал, подходили под «семейную ипотеку». В результате выбрали «вторичку». Квартира в центре города, дом пусть и старый, но пригодный для жилья, квартира в ухоженном состоянии, переехали в нее в течение двух недель. Всё, что предлагали на первичном рынке, было не только значительно дороже, но и требовало дополнительных вложений. Любая чистовая, а уж тем более предчистовая отделка по факту означает, что дополнительно покупателю придется вложить еще как минимум миллион – полтора для того, чтобы просто там жить. На ремонт ипотечная программа не распространяется. Мы посчитали ежемесячный платеж и поняли, что покупать «первичку» для нас слишком дорого, – рассказал Александр. Уже почти год они живут в небольшой квартире на пр. Ленина и рады, что выбрали этот вариант.

Другая семья, напротив, рассматривала долгосрочный вариант. Квартиру приобрели по семейной программе для подрастающей дочки. Дом – на заключительной стадии строительства, двухкомнатная квартира обошлась в пять миллионов рублей. При условии внесения первоначального взноса и минимальной процентной ставке ежемесячный платеж по ипотеке на срок 20 лет составил около 20 тысяч рублей. Ремонт в перспективе решили делать постепенно и своими силами.

Между тем представители банковского сектора подчеркнули еще один момент. Ипотеку на первичное жилье получить проще.

«Ставки по ипотечным кредитам на новое жилье значительно ниже. Например, в наш банк предоставляется выгодная ипотека с процентной ставкой всего 7,8%. Кроме того, существуют и другие льготные программы, благодаря которым возможность покупки нового жилья становится более доступной: семейная ипотека, программы с использованием материнского капитала и специальные программы для IT-специалистов. Также стоит отметить, что взять кредит на первичное жилье проще. Банк не испытывает опасений относительно возможных проблем со стороны продавца, особенно если он проверенный партнер. Из-за этих преимуществ вероятность одобрения займа значительно выше», – рассказала сотрудница одного из банков.

И еще один момент. «Вторичку» покупают у частного лица. И бывает, что после оформления объявляются другие претенденты на нее – бывшие супруги, дети, родители или кредиторы прежнего владельца. А новый собственник рискует остаться без жилья и денег. Если покупать «вторичку» с использованием кредита, хорошо, чтобы ее юридическую чистоту проверял банк. Тогда больше шансов избежать мошенничества.

А третий вариант будет?

Учитывая среднюю заработную плату по региону, для многих выбор между первичным и вторичным рынком жилья вообще неактуален. Но жилищный вопрос решать надо, поэтому люди ищут варианты. И многие выбирают третий путь. Покупают земельный участок на землях СНТ и строят дом там, самостоятельно. 

Анатолий рассказывает, что переехал в новый пригородный дом два года назад. «Купили участок, заложили фундамент, подвели коммуникации, за год вдвоем с женой построили первый этаж. И через год переехали. Второй этаж достраивали, уже проживая в новом доме. В общей сложности оплатил стоимость участка и материалы. Получилось около двух миллионов рублей. Газ не подведен, отапливаемся электропечью. Но даже при таком раскладе получается значительно дешевле коммунальных платежей за квартиру в черте города. В самые суровые зимние холода – не больше пяти тысяч рублей, но это – максимум месяц. Обычно – значительно меньше», – рассказал он.

А еще, если по документам дом на даче – жилой, в нем можно прописаться, как в любом частном доме. Правда, при этом он должен быть оформлен в собственность. Важно, чтобы дом был именно жилым. В садовом доме не пропишут. 

Словом, запасной вариант есть всегда. Важно смотреть шире и искать варианты.