«С моим участком в СНТ соседствует заброшенный. Его нет на кадастровой карте, он никогда не оформлялся в собственность. А люди, которые когда-то здесь огородничали, давно умерли, прямых наследников нет. Читал, что такие участки можно прирезать к своему при межевании. Как действовать в такой ситуации?» Этот вопрос по электронной почте прислала в редакцию читательница Наталья Макарова. 

Вопрос актуален для многих СНТ, а также в сельской местности. За разъяснениями «РК» обратился к заместителю руководителя Управления Росреестра по Ивановской области Ольге Смирновой. Она рассказала: 

– Земельный участок с полуразвалившимся домом может быть заброшенным, но это не значит, что он ничей. У собственника могут быть причины не пользоваться имуществом. Важно найти владельца или связаться с ним для выяснения планов на участок.

С юридической точки зрения (п. 1 ст. 225 Гражданского кодекса РФ), бесхозяйным признаётся имущество, у которого нет владельца, он не выявлен либо отказался от собственности в добровольном порядке. 

Что же касается земли, то она не может быть бесхозяйной (ст. 16 Земельного кодекса РФ). Если участок пустует и не принадлежит частному лицу или организации, то становится собственностью государства или муниципалитета. Самовольное использование такой земли расценивается как незаконный захват и влечет административное наказание.

– Если собственник никак не использует свой земельный участок, можно ли взять его себе?

– Чтобы избежать штрафа, действовать нужно в рамках законодательства. Для этого существует три основных варианта:

1. Поиск собственника и последующий выкуп участка.

2. Оформление права собственности на землю по сроку давности.

3. Покупка недвижимости у местной администрации.

Независимо от способа оформления участка в собственность процедура займет достаточно много времени. Разберем эти способы. 

Первый: найти собственника заброшенного участка.

Если хотите приобрести землю в СНТ, обратитесь к председателю. Он подскажет, кому принадлежит участок и как связаться с собственником. Если удастся договориться с владельцем, он может продать вам свой участок. В случае отказа от участка собственник должен подать заявление в Росреестр, после чего землю можно будет выкупить у администрации. 

Запрашивать сведения из ЕГРН о владельцах земли могут судьи, нотариусы, кадастровые инженеры, супруги и залогодержатели. Что делать, если вы не являетесь кем-то из перечисленных категорий? Допустим, если надо найти хозяина заброшенного участка в деревне, то можно поискать данные в архивах местной администрации – какие-то сведения там точно должны быть. Но это только половина дела. Даже если данные собственника найдены, его еще нужно отыскать лично и договориться о продаже.

Второй способ: приобрести заброшенный участок по сроку давности.

Стать собственником бесхозяйной недвижимости можно после 15 лет ее эксплуатации. Для этого нужно добросовестно, открыто пользоваться имуществом, оплачивать налоги и счета, поддерживать дом и участок в хорошем состоянии, а также непрерывно эксплуатировать имущество на протяжении 15 лет. Перед оформлением собственности придется подождать еще три года, после чего можно подавать заявление в суд. Если решение суда будет в пользу жильца, ему останется только зарегистрировать недвижимость на себя. Этот способ занимает много времени и требует вложений, поэтому редко применяется на практике.

Третий способ: получить в собственность заброшенный земельный участок у местной администрации.

На практике встречаются случаи отказа от права собственности на земельный участок. По каким-то причинам участок оказался либо ненужным хозяину, либо он не может нести бремя содержания земельного участка, в том числе оплачивать налоги и прочие платежи. В этом случае законом предусмотрена процедура отказа от права собственности на земельный участок. Собственник подает в Росреестр заявление об отказе. Для владельца регистрируют прекращение права собственности, и участок переходит к муниципалитету, на территории которого расположен. После этого землю выставят на торги или отдадут в аренду другому желающему.

– А кто вообще проверяет заброшенные участки?

– Бесхозяйные участки выявляются при проверке государственными или муниципальными органами. Обычно все начинается с соседей, которые жалуются на заросший участок или вредителей. Поводом для обращений может быть и желание выкупить участок, за которым никто не следит. 

В таком случае местная администрация инициирует поиск собственника. Если орган местного самоуправления бездействует, то проблема остается нерешенной. Поэтому, если вы столкнулись с проблемой заброшенного соседнего земельного участка, он зарос сорняками и мешает нормально пользоваться своим участком, необходимо обратиться в местную администрацию.

– Например, соседний участок никогда не оформлялся в собственность. Прежние хозяева владели им на основании давней садовой книжки, выданной в советское время. Наследников нет. Участок пустует последние 20 лет. Значит ли это, что участок принадлежит муниципалитету?

– Если земельный участок никогда и никому не предоставлялся ни на каком виде права (собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного бессрочного пользования), то для приобретения такого земельного участка необходимо обратиться в орган местного самоуправления (городскую или районную администрацию).

– Как и где уточнить статус земельного участка (его реального собственника)?

– Чтобы получить информацию о земельном участке, можно воспользоваться публичной кадастровой картой на портале пространственных данных «Национальная система пространственных данных» (НСПД, nspd.gov.ru) или заказать выписку из ЕГРН, обратившись в МФЦ или через портал «Госуслуги».

Из выписки ЕГРН можно узнать все основные характеристики объекта недвижимости – здания, квартиры, земельного участка и др.

Однако с 2023 года третьи лица больше не могут получить выписки из ЕГРН с личными (персональными) данными собственника. Это возможно только с разрешения собственника объекта недвижимости. Из этого правила есть исключения. Повторюсь, запрашивать сведения из ЕГРН о владельцах земли могут судьи, нотариусы, кадастровые инженеры, супруги и залогодержатели.

Чтобы выявить собственника, права которого не зарегистрированы в ЕГРН, но оформлены в старом порядке (ранее возникшее право), можно запросить информацию у председателя СНТ или у органов местного самоуправления.

– Имеет ли право председатель СНТ продавать заброшенные участки?

– Чтобы найти хозяина и возможных наследников или обратиться в администрацию для выкупа участка, нужно время, деньги и терпение. Не все готовы идти на такие жертвы. Некоторые предпочитают обратиться к председателю СНТ, заручиться его согласием и занять заброшенный участок. Но у председателя нет права продавать чужую землю, он может только предложить членство в СНТ. В итоге человек получает членскую книжку, но это не дает права оформить заброшенный участок в собственность. Лучше воспользоваться онлайн-сервисом «Публичная кадастровая карта» на портале пространственных данных НСПД, чтобы найти свободный участок и оформить его на законных основаниях.

– Если соседний участок принадлежит муниципалитету, можно ли его просто присоединить к своему участку при межевании?

– Для присоединения участка, принадлежащего муниципалитету, нужно заключить соглашение о перераспределении с администрацией или органом власти, который отвечает за управление имуществом.